O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucional a revisão da Lei de Zoneamento sancionada em julho de 2024. A decisão preserva alvarás e pedidos de licenciamento protocolados desde então.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu, nesta quarta-feira, 26, declarar inconstitucional a revisão da Lei de Zoneamento da capital sancionada em julho de 2024 — apelidada de “revisão da revisão” — e manter a versão sancionada em janeiro de 2024. A ordem partiu do Órgão Especial do TJ, colegiado máximo da Corte composto por 25 desembargadores.
O tribunal também determinou medida para mitigar os efeitos da anulação: prédios que obtiveram alvarás ou protocolaram pedidos de licenciamento para obras desde julho de 2024 terão a validade preservada. A decisão só entraria em vigor após a publicação oficial do acórdão, o que pode levar alguns dias.
A lei de zoneamento é essencial para definir o que pode ser construído em cada quadra da cidade e explica por que ruas e bairros têm perfis tão distintos. A revisão contestada ampliou áreas onde seria possível erguer prédios mais altos e, em alguns trechos, permitir construções sem limite de altura.
Segundo a decisão do TJ, pedidos já protocolados não seriam afetados, mesmo que ainda não tivessem recebido alvará da Prefeitura. Entre os trechos cuja mudança estava prevista estava a liberação de prédios altos na região da Cidade Jardim, zona oeste, ao lado do Jockey Club, área hoje ocupada majoritariamente por casas. A Prefeitura já recebeu solicitações para construção de ao menos 19 torres no bairro, sendo 13 delas com mais de 30 andares.
A justificativa do TJ para anular a “revisão da revisão” foi a de que o objetivo inicial era corrigir poucas quadras com erro no zoneamento sancionado em janeiro de 2024, mas vereadores teriam incluído novas áreas de verticalização.
A ação direta de inconstitucionalidade foi apresentada em 11 de agosto de 2025 pelo procurador-geral de Justiça de São Paulo, que ocupa o cargo mais alto no Ministério Público estadual. A ação reuniu, em um único processo, casos de diferentes bairros afetados por mudanças de última hora no zoneamento.
“Alterações dessa ordem implicam interferência no trânsito local, comércio, segurança e mobilidade urbana. Portanto, na qualidade de vida dos cidadãos”
— declaração atribuída ao procurador-geral de Justiça sobre a ação.
Associações de moradores de regiões como Cidade Jardim, Brooklin e Vila Mariana acionaram o Ministério Público alegando que não tiveram tempo suficiente para debater e contestar as alterações.
A gestão do prefeito afirmou que a revisão foi aprovada na Câmara “com ampla participação popular, com mais de 30 audiências públicas, e está em conformidade com o Plano Diretor”.
A Câmara alega que a tramitação “seguiu todos os trâmites legais, foi acompanhada de justificativas técnicas, contou com 38 audiências públicas, ampla divulgação prévia e participação popular presencialmente e on-line de mais de 1,4 mil pessoas” e declarou que a Procuradoria vai avaliar eventuais recursos após a publicação do acórdão do TJ-SP.
“As alterações não foram precedidas de estudos e levantamentos técnicos específicos (sobre cada mudança). Aqueles que serão afetados por essa alteração precisam saber como serão afetados, o que evidentemente não foi previsto”
— argumento apresentado pelo subprocurador-geral de Justiça Nilo Spinola Salgado Filho, representando o Ministério Público, durante o julgamento no TJ.
“Essas alterações reiteram aquilo que já foi esgotado no Plano Diretor de 2014, que prevê um adensamento populacional em zonas onde há um grande acesso a transporte público. Há um grande déficit populacional na cidade. Essa política pública tenta resolver esse problema, para que uma ampla camada da sociedade possa ter acesso e morar perto desses eixos de transporte público”
— defesa atribuída à procuradora-geral do Município, Luciana Santana Nardi.
“Essa ação do MP representa a insurgência de pequenos grupos da sociedade contra uma decisão tomada no processo democrático”
— outra declaração atribuída à procuradora-geral do Município.
Durante a tramitação, houve mudanças no mapa do zoneamento: o primeiro mapa foi apresentado pela Câmara em 8 de novembro, após 11 audiências públicas. Em seguida, um novo mapa foi divulgado em 19 de dezembro, dois dias antes da votação final na Câmara, em 21 de dezembro. Promotores criticaram a divulgação do desenho como PDF “sem qualquer destaque para as alterações” e afirmaram que isso teria prejudicado a participação pública.
“Foi suprimida da população a possibilidade de discussão, aprofundamento, debates e questionamentos acerca do que era proposto”
— trecho que, segundo o processo, consta na manifestação do procurador-geral de Justiça na ação.
O caso segue com possibilidade de recursos e avaliação de medidas após a publicação do acórdão pelo TJ-SP.
